Vendre un droit au bail seul, sans le fonds, est juridiquement et fiscalement différent d'une cession de fonds de commerce. Choisir l'un ou l'autre dépend du projet du cessionnaire et de la situation du cédant.
Différence avec la cession de fonds
La cession de fonds transfère l'activité, la clientèle, le matériel, le nom commercial, et le bail. La cession de droit au bail ne transfère que le bail commercial (avec les murs locatifs), permettant au cessionnaire d'exercer une activité différente. Utile lorsque le cédant souhaite arrêter son activité sans céder la clientèle, ou lorsque le repreneur n'est intéressé que par l'emplacement.
Autorisation du bailleur et clause d'agrément
La cession isolée du droit au bail est, par principe, libre (art. L145-16 du Code de commerce). Toutefois, les baux contiennent presque toujours une clause d'agrément du cessionnaire par le bailleur, ou interdisant la cession isolée. À vérifier impérativement. La clause de garantie solidaire du cédant pour les loyers postérieurs survit en revanche à la cession (loi Pinel limite à 3 ans).
Déspécialisation
Le changement d'activité (par rapport à la destination du bail) requiert soit l'autorisation du bailleur, soit une procédure de déspécialisation partielle (activités connexes) ou plénière (changement complet). La déspécialisation plénière peut donner droit à une indemnité au bailleur en cas de hausse de valeur locative.
Fiscalité de la cession
Droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur, barème de la cession de fonds : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà. Plus-value mobilière chez le cédant (flat tax 30 % ou barème selon option).
Formalisme et publicité
Acte de cession sous seing privé, notification du bailleur par acte de commissaire de justice ou intervention dans l'acte, enregistrement aux impôts, publication facultative au BODACC. Inscription du nouveau preneur sur le bail.
Quand cession de droit au bail plutôt que de fonds ?
Cessation d'activité sans repreneur sectoriel, valorisation de l'emplacement seul (centre-ville recherché), simplification d'une cession partielle, sortie d'un local secondaire d'une chaîne. La cession isolée évite le formalisme lourd de la cession de fonds.
Questions fréquentes
Combien vaut un droit au bail ?
De quelques milliers d'euros à plusieurs centaines de milliers d'euros selon emplacement, loyer en place et marché local.
Le bailleur peut-il s'opposer ?
Seulement si une clause d'agrément le prévoit et pour un motif sérieux et légitime.
Faut-il purger le droit de préemption commune ?
Oui dans les périmètres de sauvegarde du commerce institués par la commune.
Voir notre fiche Je vends, j'achète, notre article bail commercial 3-6-9 et la page Pomelaw Transactions.